Regras condominiais: Saiba o que é permitido ou não de acordo com o STJ

Todos nós sabemos que conviver é uma arte, configurando-se como uma habilidade crucial para se relacionar com os demais em sociedade, pois como já dizia Thomas Hobbes: “respeitar tratados e convênios não é questão de direito, é questão de conveniência”. No entanto, é fato que em determinados momentos não é tão simples, já que muitas vezes surgem desentendimentos entre as pessoas que coabitam no mesmo espaço, principalmente para as pessoas que que moram em condomínios.

De acordo com o ministro Luis Felipe Salomão, do Superior Tribunal de Justiça (STJ), “no momento em que se fixa residência no condomínio de um prédio, é automática e implícita a adesão às suas normas internas, às quais se submetem todos, para a manutenção da higidez das relações de vizinhança”.

Sendo assim, diante do confronto de direitos e dos diversos casos que demandam a intervenção do Judiciário, a jurisprudência do STJ se firmou no sentido de que a análise de norma condominial restritiva deve passar pelos critérios de razoabilidade e legitimidade da medida em face do direito de propriedade. Nesse sentido, um dos temas discutidos recentemente é quanto à possibilidade de alugar o imóvel por meio de plataformas digitais, como o Airbnb.

Segundo o relator, ministro Salomão, ao apresentar o seu voto no REsp 1.819.075, entendeu que não é possível a limitação das atividades locatícias pelo condomínio residencial, porque as locações via Airbnb e plataformas similares não estariam inseridas no conceito de hospedagem, mas, sim, de locação residencial por curta temporada. “Além disso, não poderia ser enquadrada como atividade comercial passível de proibição pelo condomínio” e que “haveria violação ao direito de propriedade caso fosse permitido que proibissem a locação temporária”.

Outro assunto que gerou muita repercussão foi quanto ao fato da convenção condominial não poder proibir genericamente a criação e a guarda de animais de qualquer espécie nas unidades autônomas quando o animal não apresentar risco à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego dos demais moradores e dos frequentadores ocasionais do local.

Para o relator do REsp 1.783.076, ministro Villas Bôas Cueva, a convenção que veda a permanência de animais de qualquer espécie é desarrazoado, uma vez que "determinados animais não apresentam risco à incolumidade e à tranquilidade dos demais moradores e dos frequentadores ocasionais do condomínio" e, por isso, “a restrição genérica sem fundamento legítimo deve ser afastada para assegurar o direito do condômino”.

Quanto aos condôminos inadimplentes, no julgamento do REsp 1.699.022, o colegiado definiu que o condomínio não pode impor sanções que não estejam previstas em lei, como a proibição de usar piscinas e outras áreas comuns, para forçar o pagamento da dívida de morador que esteja com as mensalidades em atraso. Para o relator, Luis Felipe Salomão, não há dúvida de que a inadimplência gera prejuízos ao condomínio, mas o próprio Código Civil estabeleceu meios legais "específicos e rígidos" para a cobrança de dívidas, "sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino e demais moradores".

Em relação às mudanças na fachada, o condomínio pode sim estabelecer regras. Esse foi o entendimento da Terceira Turma, que deu provimento ao REsp 1.483.733, determinando que um dos moradores restaurasse as esquadrias da fachada do seu apartamento conforme o padrão original do prédio, após ter mudado a cor de preto para branco.

O ministro relator do recurso, Ricardo Villas Bôas Cueva, explicou que a alteração em tela pode não ter afetado diretamente o preço dos demais imóveis do edifício, mas deve-se ponderar que, “se cada proprietário de unidade superior promovesse sua personalização, empregando cores de esquadrias que entendesse mais adequadas ao seu gosto pessoal, a quebra da unidade arquitetônica seria drástica, com a inevitável desvalorização do condomínio".

Já em relação às taxas de manutenção e liberdade de associação, no julgamento de dois recursos especiais sob o rito dos repetitivos (Tema 882), a 2ª Seção fixou a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram". Proprietários que, embora não integrassem as associações de moradores, sofreram cobrança das taxas de manutenção relativas às suas unidades e aos serviços postos à disposição de todos.

De acordo com o ministro Marco Buzzi, autor do voto vencedor no STJ, o Supremo Tribunal Federal (STF), no julgamento do RE 432.106, afirmou que "as obrigações decorrentes da associação, ou da não associação, são direitos constitucionais" e, em relação à cobrança de taxas condominiais por condomínio de fato, o STF consignou que tal obrigação ou se submete à manifestação de vontade ou à previsão em lei, sob pena de se esvaziar a disposição normativa e principiológica contida no artigo 5°, XX, da Constituição Federal.

Além disso, destacou que a associação de moradores é "mera associação civil e, consequentemente, deve respeitar os direitos e garantias individuais, aplicando-se, na espécie, a teoria da eficácia horizontal dos direitos fundamentais", ressaltando que “as taxas de manutenção criadas por associação de moradores não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo, em observância ao princípio da liberdade de associação”.

Esses são os principais temas que repercutiram muito nos últimos dias sobre as regras de condomínio, sendo todos analisados pelo STJ.

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Fontes:

Decisões do STJ mostram o que pode e não pode nas regras de condomínios. Revista Consultor Jurídico, 27 de outubro de 2019, 18h20. Com informações da assessoria de imprensa do STJ. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2019-out-27/decisoes-stj-mostram-regras-condominios Acesso em: 31/10/2019